Nieuw rechtsfiguur voor juridisch vormgeven van meervoudig grondgebruik?

Sinds juni dit jaar doe ik promotieonderzoek over het onderwerp driedimensionaal eigendom[1]. In dit onderzoek komen de (on)mogelijkheden en de beperkingen van het huidige, juridische instrumentarium voor het creëren van meervoudig grondgebruik aan de orde, maar wordt bovendien de vraag gesteld of in Nederland een rechtsfiguur als ‘driedimensionaal eigendom’ mogelijk is. In dit artikel ga ik in op de huidige juridische situatie in Nederland, en roep ik u op om uw gedachten over driedimensionaal eigendom met mij te delen.

Zoals bekend wordt de grond in Nederland steeds vaker meervoudig gebruikt. Met meervoudig grondgebruik bedoel ik in deze bijdrage de situatie dat de eigendom van de grond bezwaard is met één of meer beperkte rechten, niet zijnde het recht van hypotheek. Tot het meervoudig grondgebruik behoort ook het splitsen van de grond in appartementsrechten en het per 1 februari 2007 door de wetgever geïntroduceerde nieuw object van eigendom, te weten de horizontale gerechtigdheid tot een net. Meervoudig grondgebruik heeft vaak betrekking op ondergrondse bouwwerken, WKO-systemen, ondergrondse parkeergarages, opslagsystemen en winkels, tunnels, netwerken enzovoorts.

Juridisch kader

Superficies solo cedit en Cuius est solum est usque ad sidera, usque ad inferos
De bouwkundige, technische en architectonische ontwikkelingen omtrent meervoudig grondgebruik gaan in een rap tempo voort, maar wat is vanuit juridisch perspectief de laatste stand van zaken? Eigendom van onroerende zaken wordt in Nederland beheerst door twee belangrijke beginselen. Allereerst de verticale natrekkingsregel, die inhoudt – kort gezegd – dat de eigenaar van de grond ook de eigenaar is van alle opstal in, op en boven de grond. Dit wordt ook wel uitgedrukt met het van oorsprong Romeinsrechtelijke beginsel superficies solo cedit en is in Nederland gecodificeerd in artikel 5:20 lid 1 BW.

Het tweede beginsel is dat de grondeigenaar het exclusieve recht heeft om de ruimte onder- en boven zijn grond te gebruiken. Dit beginsel heeft de wetgever in artikel 5:21 BW weergegeven en is een uitwerking van het middeleeuws adagium cuius est solum est usque ad sidera, usque ad inferos: wie de grond heeft, heeft het recht van de hemel tot in de hel. Juridisch gezien wordt het exclusieve gebruiksrecht van de grondeigenaar echter zodanig afgebakend dat derden de ruimte boven en onder de grond slechts mogen gebruiken indien dit gebruik zo hoog of zo diep onder de oppervlakte plaatsvindt, dat de grondeigenaar geen belang heeft zich daartegen te verzetten.

Verticale splitsing van eigendomsrechten

De grondeigenaar heeft juridisch gezien diverse instrumenten tot zijn beschikking om zijn eigendomsrechten in de derde dimensie te splitsen, zodat derden bevoegdheden krijgen om bijvoorbeeld de ruimte onder de grond te gebruiken. In deze bijdrage stip ik een viertal juridische instrumenten aan: appartementsrechten, erfpacht, opstal en netten.

  • Door middel van het splitsen in appartementsrechten kan bijvoorbeeld worden bewerkstelligd dat een gebouw en de daarbij behorende ondergrondse parkeergarage verdeeld wordt over meerdere eigenaren. Hierdoor verkrijgt elke appartementseigenaar een exclusief gebruiksrecht van een bepaald afzonderlijk gedeelte van het gebouw of de grond. De eigendom van het gehele complex is in handen van alle appartementseigenaars, die ook van rechtswege lid zijn van een vereniging van eigenaars. De afhankelijkheid met de andere appartementseigenaars, waaronder de verplichte overlegstructuur in de vorm van een vereniging van eigenaars, wordt in de praktijk echter niet altijd wenselijk geacht.
  • In geval van erfpacht krijgt de erfpachter de bevoegdheid om de grond (met het op de grond gestichte gebouw) te houden en te gebruiken. De eigendom blijft echter bij de grondeigenaar/erfverpachter[2].Ook is het mogelijk om een afgebakende ruimte in erfpacht uit te geven. Een mooi voorbeeld uit de praktijk waarbij erfpacht wordt gebruikt voor verticale splitsing van de eigendomsrechten is de zogeheten footprint-constructie. Die is onder meer toegepast bij de realisatie van een deel van de Amsterdamse Zuidas. De gemeente Amsterdam gaf de grond in erfpacht uit aan de projectontwikkelaar ten behoeve van de te realiseren bebouwing boven het maaiveld, gevolgd door de uitgifte van de overblijvende grond in erfpacht voor de te realiseren parkeergarage onder het maaiveld. De gemeente Amsterdam bleef eigenaar van de grond en heeft na het realiseren van de betreffende gebouwen en de ondergrondse parkeergarage de nog onbebouwde grond ingericht als openbare voetgangersruimte.
  • Door het vestigen van een opstalrecht kan de hierboven besproken verticale natrekkingsregel worden doorbroken. Het recht van opstal is een recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Het gaat hier dus om fysieke objecten en constructies. Het opstalrecht eindigt door verloop van tijd, het doen van afstand, opzegging, vermenging of opheffing bij onvoorziene omstandigheden. In de praktijk kom je verschillende obstakels tegen bij het gebruik van opstalrecht. Zo is het niet mogelijk om als erfpachter een opstalrecht te vestigen. Ook is het niet mogelijk om in bestaande splitsingen van appartementsrechten een opstalrecht te vestigen op de gemeenschap. In dergelijke gevallen kan het instrument opstalrecht niet (of slechts door middel van een omslachtige, juridische constructie) gebruikt worden voor het aanleggen en het in eigendom hebben van een WKO-systeem.
  • Volgens de wettekst behoort de eigendom van een net (bestaande uit een of meer kabels of leidingen, bestemd voor transport van vaste, vloeibare of gasvormige stoffen, van energie of van informatie) dat in, op of boven de grond van anderen is of wordt aangelegd toe aan de bevoegd aanlegger van dat net dan wel aan diens rechtsopvolger. Ten opzichte van de hiervoor beschreven instrumenten voor meervoudig grondgebruik vormt de eigendom van een net als bedoeld in artikel 5:20 lid 2 BW een vreemde eend in de bijt, aangezien het net volledig is losgemaakt van de eigendom van de grond (en de verticale natrekkingsregel) en dus een geheel zelfstandig object van eigendom vormt. In de praktijk wordt de (notariële) jurist geconfronteerd met diverse vraagstukken omtrent het net, bijvoorbeeld de juridische omvang en de ligging van een (deel)net, het bevoegd aanleggerschap van een net, als ook de vraag of een net zich (deels) in eigen grond mag bevinden en (deels) in de grond van de ander.

Onderzoek

In mijn onderzoek komen onder meer de volgende vraagstukken aan de orde:

  • Hoe definieer je driedimensionaal eigendom en op welke wijze reguleer je het?
  • Hoe verhoudt driedimensionaal eigendom zich met de verticale natrekkingsregel en het principe dat de bevoegdheden van de grondeigenaar reiken ‘van de hemel tot in het hel’?
  • Draagt driedimensionaal eigendom bij aan een betere financierbaarheid van meervoudig grondgebruikconstructies?
  • Hoe reguleer je de aansprakelijkheden van de eigenaar van driedimensionaal eigendom?
  • Hoe verhoudt zich het publiekrecht met het nieuwe rechtsfiguur driedimensionaal eigendom?
  • Hoe registreer en visualiseer je driedimensionaal eigendom in het registratiesysteem van het Kadaster?
  • Hoe gaan andere landen om met het vraagstuk van driedimensionaal eigendom?

Graag nodig ik u uit om uw gedachten met mij uit te wisselen over het onderwerp driedimensionaal eigendom. Zo ben ik benieuwd of en zo ja, op welke wijze, u bij het vormgeven van meervoudig grondgebruik tegen juridische beperkingen en/of vraagstukken aanliep of dreigde te lopen. Ook verneem ik natuurlijk graag uw mening over de vraag aan welke voorwaarden – vanuit uw perspectief bezien – een mogelijk nieuw te ontwikkelen rechtsfiguur driedimensionaal eigendom zou moeten voldoen.