Op zoek naar de waarde van de ondergrond

De ondergrond als volwaardige component meenemen in planvorming, vergt een zo goed en volledig mogelijk inzicht in de kosten en baten van ondergronds ruimtegebruik. Een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) is daarbij een veelgebruikt instrument. De onderzoeksactiviteiten van de afdeling Ruimtelijke Economie van de Vrije Universiteit Amsterdam geven een beeld van de mogelijkheden.

Hans Koster, universitair docent aan de VU Amsterdam, doet onderzoek naar de economische effecten van ruimtelijke ordening. Zo was hij betrokken bij onderzoek naar de waardedaling van onroerend goed als gevolg van de aardbevingen in Groningen en bij onderzoek naar de effecten van renovatie van cultureel erfgoed op de waarde van het omliggende vastgoed.

Hans Koster: “We baseren ons op vastgoedtransacties van gelijkwaardige panden in verschillende gebieden, waarbij we alle andere factoren eruit filteren die van invloed zijn op de prijsontwikkeling van onroerend goed. We gebruiken regressieanalyse, waarmee we de invloed van een bepaalde factor, zoals de renovatie van monumenten in het genoemde onderzoek, scheiden van alle andere factoren.”

De onderzoeksresultaten worden in de praktijk niet alleen erkend, maar ook gebruikt in beleidsontwikkeling. Bijvoorbeeld het onderzoek naar waardevermindering van onroerend goed in de nabijheid van windmolens. Het onderzoek naar de waardeontwikkeling van vastgoed in aardbevingsgebied in Groningen is zelfs gebruikt in de rechtszaak die de Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen (WAG) eerder dit jaar aanspande tegen de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM).

Ondergronds toepasbaar?

Vanuit het platform Ordening en ondergrond is eind 2015 het project Waarde van de ondergrond opgestart. Daarin staat de vraag centraal hoe we de bijdrage van ondergronds bouwen aan de omgeving expliciet kunnen maken en (economisch) kunnen waarderen. De gedachte daarachter is dat de meerwaarde in beeld komt wanneer de ondergrondse ruimte als volwaardige component in de planvorming wordt meegenomen. Die meerwaarde zal in de eerste plaats tot uiting komen in verhoging van de omgevingskwaliteit. De vraag is of die meerwaarde in euro’s kan worden uitgedrukt.

Het COB wil aan de hand van gerealiseerde praktijkprojecten de kosten en baten uitrekenen met behulp van een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA). Daarmee worden op een systematische en samenhangende manier alle door een project veroorzaakte effecten in kaart gebracht en vergeleken met de situatie waarin het project niet zou zijn uitgevoerd. Zo ontstaat er een referentiekader waarmee lessen voor de toekomst kunnen worden getrokken. Zo’n exercitie is, in ieder geval waar het de waardeontwikkeling van omliggend vastgoed betreft, vergelijkbaar met de reeds door Hans Koster uitgevoerde onderzoeken. Op papier althans. Voor ondergrondse projecten zal het lastiger zijn om referentiepanden en -locaties te vinden.

Hans Koster: “We werken altijd met een referentiepand, vergelijkbaar met medicijnonderzoek waarbij een groep het medicijn krijgt en een andere vergelijkbare groep niet. Voor het onderzoek naar windturbines hebben we bijvoorbeeld gebieden die al een windturbine hebben vergeleken met gebieden waar in de toekomst een windturbine wordt gebouwd. Aan dergelijk onderzoek kun je algemeen geldende conclusies verbinden. Op basis van een specifiek project, zoals de binnen COB-verband genoemde Haagse Tramtunnel, kun je geen algemene verbanden aantonen. Voor het al dan niet ondergronds aanleggen van een snelweg zou dat wel kunnen op basis van de onderzoeksvraag: ‘Wegen de externe effecten van de ondergrondse aanleg van een weg op tegen de kosten van de aanleg van diezelfde weg bovengronds?’”

“Het is overigens goed dat het COB projecten achteraf gaat evalueren. Vaak worden MKBA’s vooraf gedaan en wordt er achteraf niet meer naar gekeken. Door ‘ex post’ te evalueren, maak je een wetenschappelijk verantwoorde analyse en krijg je zicht op de daadwerkelijke verhouding tussen kosten en baten. Daar kunnen we dan weer van leren om toekomstige beslissingen beter te maken.”

Wanneer zinvol?

“Vaak kun je op basis van ‘common sense’ al aangeven of het zinvol is zo’n onderzoek uit te voeren. Bij een ondergrondse parkeergarage in het centrum van Amsterdam hoef je in veel gevallen geen MKBA te maken, omdat zo’n project op basis van de businesscase al lonend is. Bij een project als de Haagse Tramtunnel kun je vooraf al bedenken dat sec de aanleg van zo’n tunnel niet een hele binnenstad omhoog kan halen. Je ziet ongetwijfeld effecten in de directe omgeving, maar je moet dan naar de hele stad kijken en je realiseren dat veel ontwikkelingen anders elders in de stad zouden hebben plaatsgevonden. Effecten kun je dus niet primair aan de aanleg van de tramtunnel koppelen. Je kunt wel in algemene zin onderzoeken of de investering rendement heeft opgeleverd, door de ontwikkeling van de onroerendgoedprijzen af te zetten tegen een vergelijkbare situatie bovengronds. Dan heb je wel een beeld van wat de tramtunnel heeft bijgedragen aan de waardevermeerdering van het gebied.”