Omgevingsmanagement parkeergarages Leiden

Rob Jansen en Marieke Duineveld, omgevingsmanager bij respectievelijk de gemeente Leiden en de Bouwcombinatie Parkeergarages Leiden Dura Vermeer – Besix, waren beiden betrokken bij de parkeergarage Lammermarkt. Nu werken ze samen aan de parkeergarage Garenmarkt en passen ze lessen uit het eerste project toe. Volgens hen is continu oog hebben voor de kwaliteit van de omgeving een cruciaal onderdeel van omgevingsmanagement.

Een mooi vormgegeven blauwe schutting met gekleurde plexiglazen vensters schermt de zuidkant van de bouwput op de Leidse Garenmarkt af. ‘s Avonds zorgen lampen aan de achterzijde voor een bijzonder effect. Om tot deze hoge kwaliteit te komen, heeft de gemeente bewust een architect ingeschakeld en extra kosten gemaakt. Toch overleggen Jansen en Duineveld inmiddels over het verwijderen van een deel van de schutting.

Wensen omgeving

“Gezien de forse bouwtijd hebben we gekozen voor een goede en hoogwaardige afscherming van de bouwwerkzaamheden”, legt Jansen uit. “Dat leek het prettigst voor de winkeliers en bewoners naast de bouwput. Toen we onlangs voor bouwwerkzaamheden een deel van de schutting tijdelijk moesten verwijderen, reageerde een van de winkeliers hier enthousiast op. Hij was blij met het extra licht en ruimere uitzicht. Inmiddels weten we dat anderen bij nader inzien ook liever een lagere afscheiding willen. Daarom overwegen we nu serieus om de schutting te verlagen. Natuurlijk is het jammer van de forse investering, maar als omgevingsmanager moet je altijd bereid zijn om in te spelen op wensen van de omgeving.”

“Die benadering zagen we heel duidelijk in de aanbieding van Bouwcombinatie Parkeergarages Leiden van Dura Vermeer – Besix. In onze uitvraag voor beide ondergrondse parkeergarages hebben we daar toentertijd ook nadrukkelijk naar gevraagd. We willen namelijk niet alleen kwalitatief goede garages, maar ook een goed georganiseerde uitvoering. Zeker als je jarenlang gaat bouwen op drukke locaties in de binnenstad zijn zaken als bereikbaarheid, veiligheid en hinderbeperking uiterst belangrijk. Voor de combinatie pleitte daarnaast dat ze Marieke, die in Leiden woont, in hun aanbieding hadden gepresenteerd als omgevingsmanager. Iemand die de stad goed kent, vonden wij voor deze functie aantrekkelijk.”

Hinder voorkomen

Als je de overlast van een bouwproject voor de omgeving zoveel mogelijk wilt beperken, moet je daar volgens Duineveld al in de ontwerpfase goed over nadenken: “Ontwerp en uitvoering kun je niet los van elkaar zien. Om hinder door zwaar vrachtverkeer te voorkomen, hebben we bijvoorbeeld bij beide garages gekozen voor natte ontgraving en afvoer van de grond via persleidingen. En omdat we wisten dat de kermis op de Lammermarkt tijdens de viering van het Leidens Ontzet voor de bevolking een belangrijk evenement is, hebben we in oktober een deel van het bouwterrein tijdelijk vrijgemaakt voor de kermis.”

“Op het bouwterrein van de Garenmarkt hebben we aan de noordkant een bouwweg aangelegd. Omdat deze dicht naast de bebouwing ligt, die grotendeels op staal is gefundeerd, hebben we direct besloten om de weg te asfalteren. Een asfaltweg is vlakker, waardoor er minder trillingen ontstaan dan bij een weg verhard met steenslag. Verder zorgt een geasfalteerde weg voor minder modder en stof in de omgeving.”

De parkeergarage onder de Garenmarkt in aanbouw. (Foto: Cyclomedia)

Verkeersveiligheid

Duineveld vervolgt: “Het aantrekkelijke van twee vergelijkbare projecten die elkaar snel opvolgen, is dat je leerervaringen van het eerste project kunt gebruiken bij het tweede. Een goed voorbeeld is bouwverkeer en verkeersveiligheid. Bij de Lammermarkt kruiste het bouwverkeer een drukke fietsroute. Dat heeft een aantal keer tot ongewenste situaties geleid. Daarom hebben we het fietspad tijdens de bouw alsnog afgesloten. Bij de Garenmarkt, waar ook veel fietsverkeer is, willen we dat zien te voorkomen. Daarom hebben we voordat de bouw begon in nauw overleg met de gemeente geregeld dat bouwverkeer nooit achteruit het bouwterrein hoeft af te rijden. Om dat mogelijk te maken, heeft de gemeente het verkeerscirculatieplan aangepast. Daardoor kunnen vrachtwagens het terrein aan de oostkant oprijden en het via de westkant verlaten, waarna ze via een klein rondje snel de stad weer uit kunnen. De kans op gevaarlijke confrontaties tussen het bouwverkeer en het overige verkeer is door deze maatregelen aanmerkelijk verkleind.”

“Een andere leerervaring heeft te maken met de waterdichtheid van de bouwput. Bij de Lammermarkt bleek het door de ronde vorm lastig om de aansluiting tussen de diepwanden en de onderwaterbetonvloer waterdicht te krijgen. Hierdoor is de bouw vertraagd, wat onder andere vervelend was voor de omgeving. Om dit bij de Garenmarkt te voorkomen en het toegezegde oplevermoment te halen, installeren we op de bodem van de bouwput, tegen de diepwanden aan, een vriesleiding. Vervolgens storten we de onderwaterbetonvloer en bevriezen we direct de ondergrond om de kans op lekkage te verkleinen bij het leegpompen van de bouwkuip. Daarna maken we in den droge de vloer permanent waterdicht bij het storten van de constructievloer.”

Onderling vertrouwen

“De belangrijkste leerervaring is dat dit soort projecten in de binnenstad, die jarenlang voor overlast zorgen, eigenlijk alleen succesvol zijn uit te voeren als je als opdrachtgever en opdrachtnemer écht samenwerkt en weet dat je op de ander kunt vertrouwen”, stelt Jansen. “Bij de Lammermarkt moest dat vertrouwen in het begin nog groeien, maar inmiddels is dat er volledig. Nu weten we van elkaar dat we oog hebben voor elkaars belangen en dat de ander al zijn kennis en kunde inzet om lastige vraagstukken zo goed mogelijk op te lossen. Dat maakt het allemaal veel eenvoudiger.”

‘Bij de Lammermarkt moest het vertrouwen nog groeien, inmiddels is het er volledig. Nu weten we dat we oog hebben voor elkaars belangen.’

”Goede samenwerking is heel belangrijk”, beaamt Duineveld. “Verder is het cruciaal om in een vroeg stadium met de buurt in gesprek te gaan. Je moet duidelijk maken dat je hun problemen erkent, uitleggen wat wel en niet kan en ze goed op de hoogte houden van alle ontwikkelingen. Kortom, zorgen voor goede communicatie. Verder moet je goed bereikbaar zijn, zodat bewoners en ondernemers ergens met hun vragen en frustratie terechtkunnen en weten dat ze gehoord worden. En kun je aan wensen van de omgeving voldoen, doe dat dan ook. Wij hebben bijvoorbeeld een straat iets later afgesloten om ervoor te zorgen dat winkeliers rond de kerst nog goed bereikbaar waren. Ook hebben we na het aanbrengen van de diepwanden een deel van de schutting naar achteren verplaatst, zodat er bij winkels ruimte ontstond voor fietsenrekken.”

Verwachtingsmanagement

Jansen: “De grootste zorg bij dit soort projecten is de vraag ‘blijft mijn pand wel staan?’. Die zorg moet je uiterst serieus nemen. Daarom hebben we niet alleen uitgelegd wat we allemaal doen om schade te voorkomen, maar ook hoe we eventuele effecten van de bouw continu monitoren en hoe het schadeprotocol in elkaar zit. Verder hebben we duidelijk gemaakt dat er ondanks alle zorgvuldigheid toch ‘cosmetische’ schade kan ontstaan. Denk aan kleine scheuren in pleisterwerk of een raam dat gaat klemmen. Daarbij hebben we nadrukkelijk aangegeven dat we een klemmend raam zo snel mogelijk door een onderhoudsaannemer laten repareren, maar dat we scheuren en eventueel grotere schade pas herstellen als de bouw klaar is. Verwachtingsmanagement is namelijk essentieel voor het opbouwen van een goede relatie met de omgeving.”

De entree van de parkeergarage onder de Garenmarkt werkt als een rode loper voor het bezoekend publiek. (Beeld: studio VVKH)