Politieke besluiten omtrent de aanleg van ondergrondse infrastructuur voor transport in stedelijke gebieden worden mogelijk genomen op basis van onvolledige beleidsinformatie. De perceptie is dat ruimtelijke effecten niet (naar behoren) worden meegenomen in ex ante kosten-batenanalyses. Sebastiaan Buisman heeft de kloof tussen waargenomen ruimtelijke effecten van Het Souterrain en ruimtelijke effecten in reeds bestaande kosten-batenanalyses onderzocht, en bekeken waarom bepaalde ruimtelijke effecten niet meegenomen worden in kosten-batenanalyses.

Ondergrondse transportinfrastructuurprojecten zijn een mogelijke oplossing voor de toegenomen vraag naar transport, de beperkte ruimte en de congestie in stedelijke gebieden. Bovendien sluiten ze aan bij de noodzaak voor een verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte in stedelijke gebieden. Tegenwoordig moeten gemeenten een kosten-batenanalyse uitvoeren als zij om subsidie bij de nationale overheid vragen. Deze analyse geeft een goed beeld van de kosten en baten van een project op de samenleving. Een potentieel gevaar van een kosten-batenanalyse voor ondergrondse transportinfrastructuurprojecten is dat ruimtelijke effecten niet (naar behoren) worden meegenomen en dat daardoor de resultaten onvolledig zijn. Een mogelijkheid bestaat dat beslissingen over de aanleg van dergelijke projecten op basis van onvolledige beleidsinformatie worden genomen.

Sebastiaans onderzoek is gebaseerd op een diepgaande casusstudie van Het Souterrain (de tramtunnel) in Den Haag. Achttien mensen zijn geïnterviewd die een rol hadden tijdens het besluitvormingsproces van dit project. De waargenomen ruimtelijke effecten van Het Souterrain zijn:

  • Er is een tramvrije omgeving op de Grote Marktstraat gerealiseerd, wat goed is voor fietsers en voetgangers.
  • Het centrum van Den Haag heeft een impuls gekregen en werd nieuw, levendig en bruisend.
  • Een verbeterde, aantrekkelijke en veiligere leefomgeving.
  • Een verbeterde kwaliteit van de openbare ruimte in het centrum van Den Haag.
  • Private investeringen zijn mogelijk gemaakt, die de aangrenzende vastgoed van winkels, kantoren en woonhuizen hebben verbeterd.
  • Het Souterrain heeft een impuls gegeven aan winkelketens aan de Grote Marktstraat om haar vastgoed te verbeteren en te
  • (her)ontwikkelen.
  • Een impuls voor het winkel- en woonklimaat/ een verhoogde aantrekkelijkheid van woningen, kantoren en culturele voorzieningen.
  • Het uitgaansleven van het centrum van Den Haag heeft een impuls gehad.

Tijdens het besluitvormingsproces van Het Souterrain zijn er door de gemeente Den Haag ruimtelijke argumenten gebruikt. Zo is Het Souterrain op de politieke agenda gekomen tijdens de behandeling van de nota De Kern Gezond. Deze nota was een bestemmingsplan en had als doel de verbetering van de openbare ruimte en de stedelijke situatie van Den Haag. De ruimtelijke argumenten zijn niet berekend via beleidsanalysemethoden, maar hadden een meer kwalitatieve rol in de argumentatie. Zonder de ruimtelijke argumenten zou Het Souterrain niet gerealiseerd zijn.

Het Souterrain, oftewel de Haagse tramtunnel. (Foto: Flickr/Roel Wijnants)

De specifieke waargenomen ruimtelijke effecten van Het Souterrain zijn moeilijk te ontrafelen in een kosten-batenanalyse. Het gaat veelal om geaggregeerde effecten, wat betekent dat ze (gedeeltelijk) vallen onder de ruimtelijke effecten die reeds worden meegenomen in bestaande kosten-batenanalyses. Twee waargenomen ruimtelijke effecten komen nog niet helemaal overeen met de ruimtelijke effecten opgenomen in de bestaande kosten-batenanalyses:

  • Private investeringen zijn mogelijk gemaakt, die de aangrenzende vastgoed van winkels, kantoren en woonhuizen hebben verbeterd.
  • Het Souterrain heeft een impuls gegeven voor winkelketens aan de Grote Marktstraat om hun vastgoed te verbeteren en (her)ontwikkelen.

Twee mogelijke oorzaken van het niet-meenemen in kosten-batenanalyses zijn:

  • De onvoorspelbaarheid van private investeringen in bepaald onroerend goed.
  • De complicatie om private investeringen in bepaald onroerend goed toe te kennen aan een individueel project.

Het is mogelijk om de twee ruimtelijke effecten mee te nemen in scenarioverband in kosten-batenanalyses. Hier zal nader onderzoek in gedaan moeten worden.

Het is belangrijk om te weten in welke mate de resultaten van Sebastiaans onderzoek generaliseerbaar zijn naar andere casussen en welke lessen we kunnen leren van dit onderzoek. Het is moeilijk te bepalen of de twee ruimtelijke effecten ook gaan plaatsvinden bij andere stedelijke ondergrondse infrastructuurprojecten voor transport. Het is aannemelijk om te zeggen dat de kans groter is dat private investering in aangrenzend vastgoed zal plaatsvinden als gevolg van een project als er aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Deze voorwaarden zijn:

  • Het onroerend goed moet in de buurt zijn van het project. Is dit niet het geval, dan is het al helemaal niet mogelijk voor de
  • onroerendgoedontwikkelaars om te investeren in onroerend goed.
  • Het project ligt in een dichtbevolkt bebouwd gebied met een bepaalde potentie om onroerend goed in te bouwen.
  • De economie van een stad/land moet goed zijn. Ten eerste omdat de onroerendgoedontwikkelaars genoeg financiële middelen moeten
  • hebben om een investering te maken. Ten tweede omdat onroerendgoedontwikkelaars genoeg omzet moeten draaien om de
  • investeringen terug te verdienen.
  • Het project moet leiden tot een ruimtelijke verbetering van het gebied.
  • Er zal een goede samenwerkingsrelatie moeten zijn tussen de onroerendgoedontwikkelaars en de gemeente.
  • De gemeente moet een duidelijke visie hebben die gebaseerd is op de consistentie van beleid en die overeenkomt met de visie van de
  • onroerendgoedontwikkelaars. Dit zal leiden tot een veilig investeringsklimaat voor de ontwikkelaars.

Een strip van Marnix Rueb uit december 1992. (Bron: magazine Souterrain)