Innovatief parkeergarageconcept is vaker rendabel

Marc Moonen, commercieel manager van BAM GO-Park, is er vast van overtuigd dat zijn bedrijf gemeenten en projectontwikkelaars kan helpen bij het realiseren van goede, exploitabele parkeergarages.

“Als een plan voor een ondergrondse parkeergarage een onrendabele top heeft van tien tot twintig procent, durf ik absoluut te zeggen dat we die weg kunnen werken. Door heel goed naar capaciteit en exploitatiekosten te kijken, kunnen we een hogere beleggingswaarde bereiken. We voeren zelf een haalbaarheidsstudie uit en nemen waar nodig ook nog zelf een belegger mee.” Marc Moonen, commercieel manager van BAM GO-Park, is vast van overtuigd dat zijn bedrijf gemeenten en projectontwikkelaars kan helpen bij het realiseren van goede, exploitabele parkeergarages. “Het is de optelsom van een aantal zaken die het concept echt nieuw maakt. We brengen kennis en ervaring op het gebied van bouwen, beleggen en parkeerbeheer bij elkaar. Dat leidt tot nieuwe, betere oplossingen.”

GO-Park treedt op als adviserende en verbindende partij met het bouwen van de meest rendabele parkeergarage als uiteindelijk doel. Marc Moonen: “Ik heb als parkeerbeheerder veertien jaar aan de andere kant van de tafel gezeten. Dan zie je waar het misloopt. Een ontwikkelaar wil simpelweg een afnemer die zoveel mogelijk wil betalen en een aannemer die zo goedkoop mogelijk wil bouwen. Wij koppelen de verschillen belangen, waardoor we acteren als creatief meedenkend bouwer.”

“Essentieel is dat je bouwt op basis van behoefte. Vaak wordt gebouwd op basis van beschikbare ruimte. Dan kies je voor maximalisatie van het aantal plaatsen. Maar meer plaatsen betekent niet automatisch meer bezoekers. Het is niet de parkeergarage zelf die bezoek genereert. Dat wordt bepaald door de functies eromheen. Met andere woorden, het kan heel goed zijn dat een parkeergarage met zeshonderd plaatsen relatief goedkoper is om te bouwen, maar dat een parkeergarage met vierhonderd plaatsen veel rendabeler is omdat de bezettingsgraad veel hoger is. Voor gemeenten kan gelden dat je met een centrale parkeergarage minder plaatsen nodig hebt dan met twee kleinere. Waar het om gaat, is dat wij de beweegredenen van de opdrachtgever snappen en proberen daar een zo efficiënt mogelijke oplossing voor te bedenken.”

Optimalisatieslag BAM

“Ons concept is het resultaat van een optimalisatieslag bij BAM. We hebben heel veel business units die allemaal weleens een parkeergarage bouwen, maar niet voldoende om kennis vast te houden. Aan opdrachtgeverzijde geldt hetzelfde. De meeste gemeenten bouwen niet vaker dan eens in de vijf jaar een parkeergarage. We zien vaak oplossingen die achteraf als ‘ongelukkig’ worden bestempeld. Daarom streven we zoveel mogelijk naar een standaard programma van eisen. Daarbij brengen we alle ervaringen van alle BAM-divisies in. GO-Park is als het ware het kenniscentrum voor alle BAM Civiel regio’s, waardoor we een beter product kunnen leveren.”

Conjunctuurongevoelig

Parkeergarages zijn over het algemeen conjunctuurongevoelige investeringen. Zelfs als mensen minder kopen, komen ze toch wel naar de stad. Door de crisis spelen de benodigde capaciteit en de financiële haalbaarheid tegenwoordig een grotere rol. Er wordt heel kritisch naar de exploitatie gekeken. Bij opdrachtgevers zie je echter een enorme verkokering, waardoor de exploitatie onvoldoende wordt meegewogen in de investeringsbeslissing. Bij een gemeente heb je een afdeling die verantwoordelijk is voor de realisatie. Daar worden studies verricht, programma’s van eisen opgesteld en budgetten vastgesteld. Dan volgt aanbesteding en kiest men het bouwbedrijf dat de scherpste prijs kan bieden. De praktijk bewijst dat dat lang niet altijd tot het beste resultaat leidt.”

“Een bekend voorbeeld is de verlichting. In de aanbesteding staat een functionele eis over het lichtniveau. De bouwer kiest voor een in aanschaf goedkope oplossing. Dat dat energieslurpers zijn die ook nog eens vaker vervangen moeten worden, zie je in de aanschafprijs niet terug. Met als gevolg dat de jaarlijkse besparing die je kunt realiseren met led-verlichting helemaal niet in beeld komt. GO-Park elimineert dat risico, doordat wij altijd uitgaan van een exploitatieberekening over veertig jaar. Dat kun je pas echt een afweging maken en de rentabiliteit van een parkeergarage beoordelen. Steeds meer beleggers, vooral die met een groene portefeuille, staan open voor deze integrale kijk.”

BAM GO-Park is op dit moment onder andere betrokken bij de realisatie van ondergrondse parkeergarages in Groningen (Groninger Forum bij de Grote Markt) en Den Haag (Veenkade en Mauritskade naast het Hilton hotel).