Toekomst van de ondergrond – ruimtelijk en financieel

Door Mariëlle Wieman – 15 maart 2020

Het Centrum Ondergronds Bouwen (COB) organiseerde op 4 maart 2021 de online platformbijeenkomst ‘Ondergronds ruimtegebruik vanuit vastgoedkundig/financieel en ruimtelijk perspectief’. Een overzicht van de presentaties.

Het platform Waardevol ondergronds ruimtegebruik (WOR) is een ontmoetingsplaats voor ontwerpers – zoals architecten en stedenbouwkundigen – projectontwikkelaars, ontwerpende aannemers en bodemprofessionals. In het platform wordt kennis en ervaring uitgewisseld over het gebruik van de ondergrondse ruimte in de stedelijke omgeving, het integraal proces van ruimtelijk ontwerp, multifunctionaliteit en gebruikswaarde voor de toekomst én ruimtelijke kwaliteit en het vergroten van belevingswaarde.

Vier ondergrondse cases

Architect en stedenbouwkundige Geert Haentjens was de eerste spreker van deze bijeenkomst. Hij besprak de resultaten van zijn onderzoek naar de kansen voor ondergronds bouwen vanuit vastgoedkundig en financieel perspectief. Haentjens voerde dit onderzoek in 2019 uit in opdracht van het departement Omgeving in Vlaanderen. Ondergronds bouwen is in Vlaanderen een van de strategieën om te komen tot ruimtelijk rendement. Om een goed beeld van de investeringen en opbrengsten te kunnen krijgen, is het volgens Haentjens belangrijk om de gehele levenscyclus in beschouwing te nemen. In dat kader presenteerde hij vier interessante ondergrondse cases. Haentjens onderzocht het ruimtelijk en financieel rendement alsmede de succes- en faalfactoren van ondergrondse parkeer-, winkel-, woon- en kantoorprojecten.

Parkeren

Voordeel van ondergronds parkeren is dat de bovengrondse oppervlakte volledig beschikbaar blijft. Er is sprake van een ruimtelijk rendement van dertig procent en van meer dubbel gebruik. Het financieel rendement zit vooral in de bovengrondse ontwikkeling. De exploitatie van het dubbelgebruik door bezoekers en bewoners van de ondergrondse parkeergarage biedt zeker mogelijkheden. Belangrijke succesfactoren bij deze case zijn volgens Haentjens de dichtheid, de functiemenging, een hoge parkeerdruk, het ontwikkelingspotentieel en de schaalgrootte van het project. Schaalgrootte van de parkeergarage is een absolute voorwaarde. Hij noemde een minimum aantal van honderd parkeerplekken. Belangrijke faalfactoren bij deze ondergrondse case zijn de hoge investering, de moeilijk faseerbare ondergrondse bouw en de complexe juridische structuur.

Wonen

Bij ondergronds wonen kan een ruimtelijk rendement van zeker vijftig procent worden gerealiseerd door de nachtgedeeltes, technische ruimtes en parkeren naar de ondergrond te verplaatsen. Ook het financieel rendement kan zeker aantrekkelijk zijn, omdat bovengronds de helft minder ruimte nodig is en er mogelijk ook installatiekosten kunnen worden bespaard. Echter, de (woning)markt en samenleving staan nog niet open voor ondergronds wonen. Ook regelgeving belet dat het extra potentieel van de ondergrond (nog) niet wordt benut voor deze functie.

Retail

Bij ondergrondse retail zijn er zeker mogelijkheden op het gebied van ruimtelijk rendement. Haentjens noemde onder meer het optimaliseren van de bestaande retaillocatie als kans voor ondergronds bouwen voor de projecten Carrousel du Louvre, een ondergronds winkelcentrum in Parijs en het Muntplein in Brussel. Die locaties zijn zo gewild doordat er nu eenmaal een grote passantenstroom is. Door de winkels ondergronds te situeren, zijn deze uit het zicht. Dat betekent dat winkels gerealiseerd kunnen worden op plekken waar dat anders ondenkbaar zou zijn. Haentjens benoemde bij deze ondergrondse retailprojecten de hoge investering, de moeilijk faseerbare ondergrondse bouw en de complexiteit van de juridische aspecten als belangrijkste faalfactoren.

Werkruimte

Het ruimtelijk rendement bij de case Light Falls in Melle (Vlaanderen) omvat tien tot twintig procent én de optimalisatie van de bouwmogelijkheden over het hele terrein. Door slimme combinaties van de ondergrond, ‘tussengrond’ en bovengrond kan dezelfde verkoopwaarde als bovengronds worden gerealiseerd. Volgens Haentjens zijn bij dit project ook diverse kostenbesparingen mogelijk. Belangrijkste succesfactoren zijn onder andere de schaalgrootte en functiemenging. De belangrijkste faalfactor is dat ondergronds bouwen nog steeds substantieel (twaalf tot driehonderd procent) duurder is dan dezelfde kantoorfunctie bovengronds. Ook merkte hij op dat er een aanzienlijke psychologische (markt)drempel is om ondergronds te gaan.

Conclusie

Haentjens: “Ondergronds bouwen is geen doel op zich. Ruimtelijk rendement is dat wel! Ondergronds bouwen dient bovengrondse ruimte te creëren en zou als thema slim ingebracht moeten worden in de verschillende beleidscategorieën en beleidsdomeinen.” Volgens Haentjens zijn er beleidsmatig zéker kansen voor ondergronds bouwen. Hij noemde onder meer het vergroten van de bewustwording van ondergronds bouwen bij beleidsmakers. Ook adviseerde hij om de mogelijkheid van ondergronds bouwen bij strategische planning, uitvoeringsplanning en bijvoorbeeld het vergunningenbeleid daadwerkelijk mee te (laten) nemen.

De straaD – de zoektocht naar een toekomstbestendige ondergrond

Aansluitend gaf landschapsarchitect Maike Warmerdam, werkzaam bij BoschSlabbers, een toelichting op de vijfde straaD-krant. Die editie van januari 2021 stond volledig in het teken van de toekomst van de ondergrond. De straaD is een afkorting van straten, transformeren, ruimtelijk, adaptief, aantrekkelijk en Duurzaam. BoschSlabbers is initiatiefnemer van de straaD-krant in samenwerking met Buro Bergh. De editie ‘Onder de straaD’ kwam tot stand in samenwerking met 20 partners, waaronder kennisinstellingen, provincies en gemeentes.

Warmerdam: “De ondergrond is zo’n belangrijk onderdeel van de stad. Alleen weten we er nog maar zo weinig over. En dat terwijl de ondergrond de basis is van ons bestaan en letterlijk het fundament van de stad en ons collectief geheugen is.” De samenwerkingspartners ontwikkelden een zesstappenplan om te komen tot een toekomstbestendige ondergrond van de straat:

1. Omarmen – Zorg voor inzicht in de manier waarop het natuurlijke systeem werkt. Denk daarbij aan het watersysteem, de ecologische waarde, het bodemtype en de bodemeigenschappen. Besef dat de straat onderdeel is van het grotere geheel.
2. Opschonen – Wat blijft en wat kan weg in de straat? Er bevinden zich veel objecten in de grond die wellicht geen functies meer hebben. Welke kabels, leidingen en bouwkundige constructies mogen wel blijven? Ook hoeven er mogelijk – door bijvoorbeeld meer zelfvoorzienend te zijn – veel minder nutsvoorzieningen de grond in.
3. Ontwarren – Bij de derde stap gaat het om de vraag: wat kan slimmer en waar liggen de koppelkansen? Inventariseer vervangingstermijnen en maak koppelkansen inzichtelijk. Welke functies en projecten kunnen door slimme innovaties en planning gecombineerd worden? Daarmee kan veel tijd, geld en ruimte worden bespaard.
4. Opplussen – Wat komt er de komende jaren nog allemaal bij in de straat? De samenwerkingspartners onderscheiden zes transities die directe gevolgen hebben voor de ondergrond in steden: de transisites naar een circulaire, bereikbare, klimaatadaptieve, digitale, aardgasvrije en biodiverse stad. Deze zes transities en de ruimtelijke impact zijn verder uitgewerkt in de straaD-krant van januari 2021.
5. Oprekken – Het is vooral druk in de bovenste drie meter onder de publieke straat. Onderzoek in de vijfde stap of er extra ruimte nodig is en waar deze kan worden gevonden. Is er nog ruimte te winnen door de inzet van private percelen (verbreden) en/of door dieper de grond in te gaan (verdiepen)? Warmerdam adviseerde de aanwezigen om daarvoor in gesprek te gaan met de stakeholders!
6. Ontwerpen – Ga tot slot aan de slag met de resultaten van deze vijf stappen om de toekomstige straat te ontwerpen. De samenwerkingspartners van deze straaD-krant hebben voor twee perspectieven – verbreden en verdiepen – een ontwerp gemaakt van een fictieve straat. Daarbij stond een fijne leefomgeving, het natuurlijk systeem en de toekomstbestendigheid centraal.

Verbreden

Bij het perspectief ‘Verbreden’ worden onder andere private gronden ingezet om ruimte te creëren in het publieke domein. Warmerdam: “Zet die ruimte in voor gemeenschappelijke baten, zoals klimaatadaptatie.” Als ordeningsprincipe zijn de vervangingstermijnen gebruikt. Kabels en leidingen (warmtenet en riolering) met een langere vervangingstermijn komen dan bijvoorbeeld onder de woning. Achterpaden en voortuinen worden bijvoorbeeld benut met kabelgoten voor kabels en leidingen met een kortere vervangingstermijn. Gemeenten zouden hierin het voortouw moeten nemen en zich de regie en het beheer moeten toe-eigenen. De gebruikers betalen huur aan de gemeente. Eventueel krijgen bewoners een vergoeding voor het gebruik van hun grond.

Verdiepen

Het gebruik van de openbare ruimte staat bij dit perspectief centraal. Door slimme innovaties en combinaties ontstaat er meer ruimte voor groen en een sociale straatomgeving. Daarbij wordt als het ware ‘meebewogen’ met de ondergrond. De interventies bestaan onder andere uit het bundelen van kabels en leidingen in één tunnel. Dat levert een veel compactere inrichting op. Voor onderhoud wordt gebruikgemaakt van inspectieputten. De straat hoeft dan niet meer te worden opengebroken. De tunnel ligt onder de grondwaterstand, waardoor die niet interfereert met de boomwortels. Ook hier zou de gemeente de leidende partij moeten zijn, waarbij de gebruikers de betreffende ruimte huren.

Ontwerpstudie Stad X Ruimte

Tot slot presenteerden Hans de Boer, projectmanager Infrastructures & Mobility Initiative (DIMI) bij de TU Delft en Gijsbert Schuur, platformcoördinator WOR, de opzet van de ontwerpstudie Stad X Ruimte. Die studie gaat in april 2021 van start. Ontwerpteams van ontwerpers, ingenieurs en aannemers kunnen hun visie en ideeën omtrent het integraal en multifunctioneel ruimtegebruik in hoogverdichte steden in Nederland en Vlaanderen in deze ontwerpstudie in de praktijk brengen.

Vraagstelling en deelnemende steden

Centrale vraagstelling van de ontwerpstudie Stad X Ruimte is: “Hoe kan integraal en multifunctioneel ruimtegebruik van openbare ruimte, ondergrond en gebouw binnen een verdichte stedelijke omgeving, ruimte en waarde creëren, die bijdragen aan een aantrekkelijke en toekomstbestendige leefomgeving?” Vijf steden doen al mee aan deze ontwerpstudie: Amsterdam, Rotterdam, Mechelen, Oostende en Leuven.

Interesse? Neem dan deel aan de informatiebijeenkomst op 26 maart 2021!
>> Lees meer