Afgelopen voorjaar werden voor het eerst ter wereld de eigendomsrechten van een complex bouwwerk met een 3D-visualisatie ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Het betrof het Delftse stadskantoor, de stationshal en het ondergrondse station, inclusief de spoortunnel en fietsenstalling. Jantien Stoter en Ruben Roes van het Kadaster vertellen over het hoe en waarom van 3D-registratie.

“Om de voordelen van 3D-registratie te begrijpen, moet je weten hoe we de eigendomsrechten tot nu toe meestal registreren”, legt Roes uit. Als hoofdbewaarder van het Kadaster is hij verantwoordelijke voor de eigendomsregistratie en -registers en daarmee ook voor de wijze waarop informatie over eigendomsrechten worden ingeschreven. “Bij de huidige manier werken we met een combinatie van een traditionele tweedimensionale kaart en een registratie die verwijst naar een of meerdere notariële akten. Neem een gebouw van twee verdiepingen waarbij de verdiepingen niet het eigendom zijn van de grondeigenaar, maar van twee andere rechtspersonen. In zo’n geval is op de kaart het kadastrale perceel weergegeven en vermeldt de registratie dat er drie verschillende rechten zijn – het eigendom van de grond en twee zogeheten opstalrechten – met een verwijzing naar de bijbehorende eigenaren en akten. Soms bevatten de akten ook nog plattegronden waarop de verschillende objecten van de rechten zijn aangegeven.”

3D-eigendom kan ook in 2D geregistreerd worden. (Beeld: Kadaster)

“Deze manier van registratie werkt prima zolang de eigendomsrechten niet al te ingewikkeld zijn”, aldus Stoter. “Dan kun je in de registratie en de akten goed vastleggen hoe de rechten van de verschillende partijen zijn. Bij een project als Spoorzone Delft is het veel lastiger om dat goed te beschrijven. Bij dit project zijn drie rechthebbende partijen: de gemeente als eigenaar van de grond, NS Vastgoed als rechthebbende van de stationshal met winkels, technische installaties, trappen en liften en de fietsenstalling, en ProRail/Railinfratrust als rechthebbende van de spoortunnel en het ondergrondse station. Deze eigendommen zijn niet ‘netjes’ over de verdiepingen verdeeld. Het is dan ook niet eenvoudig om de ligging van deze rechten inzichtelijk te maken met een tweedimensionale kaart en de plattegronden die aan akten zijn gehecht.”

Als voorbeeld noemt zij de draaideur bij de ingang van het stadskantoor, die zich uitstrekt tot in het reizigersgebied – eigendom van NS Vastgoed – maar niet doorloopt tot aan het plafond. Stoter: “Wie bezit de ruimte boven de deur tot aan het plafond? En wat is het ‘eigendomsvolume’ van een open trap die het reizigersgebied verbindt met de openbare stationshal? Natuurlijk, dit soort complexe eigendomsrechten kun je met een 2D-kaart en woorden beschrijven, maar een 3D-visualisatie is in dergelijke situaties veel duidelijker. In een 3D-model zie je namelijk direct wie van welk onderdeel eigenaar is en tot waar het eigendom in verticale richting reikt.”

Balans

Roes: “In wetenschappelijke publicaties was dit al verschillende keren beschreven, onder andere door Jantien die in 2004 op dit onderwerp is gepromoveerd. Maar het was nog grotendeels een academische exercitie. Hoe je het in de praktijk moest doen, was nog niet duidelijk. Hoe vind je bijvoorbeeld een goede balans tussen de juridische vereisten en een adequate weergave van de eigendomsrechten? En op welke manieren kun je stimuleren dat partijen gaan werken met 3D-registraties? Om die vragen te kunnen beantwoorden, wilden we graag een praktijkproef uitvoeren. We waren dan ook erg blij toen de gemeente Delft wilde meewerken aan zo’n proef, evenals de notaris die verantwoordelijk was voor alle akten. Voorwaarde was wel dat de 3D-vastlegging geen invloed zou hebben op de realisatie van het project Spoorzone Delft.”

Stoter vult aan: “Voor de 3D-registratie heeft de ontwerper de ontwerpgegevens uit zijn 3D-programma omgezet naar eigendomsvolumes. Doordat architecten en ontwerpers tegenwoordig allemaal met 3D-programma’s werken, zijn deze 3D-data voorhanden. Het is wel belangrijk om goed na te denken op welk moment je dat doet. Immers, het is niet handig als de omzetting al is gedaan en vervolgens het ontwerp nog wordt aangepast.”

Architectonisch ontwerp van Spoorzone Delft in 3D. (Beeld: Mecanoo)

Rechtszekerheid

Roes: “Bij de proef in Delft hebben we oplossingen gezocht die passen binnen de huidige kaders. Die gaan uit van een kaart met een bijbehorende akte. Tot nu toe was dat een 2D-kaart. We hebben nu aangetoond dat een 3D-visualisatie ook mogelijk is. De komende tijd willen we met de gebruikers – denk aan notarissen en juristen van organisaties die complexe eigendommen bezitten – de Delftse inschrijving evalueren. Op basis hiervan zullen we verbeteringen aanbrengen. We willen namelijk toe naar een registratiesysteem dat snel en helder is en in de praktijk goed werkt. Er kan dus best nog wat veranderen, al is de speelruimte niet eindeloos groot. In ons werk draait het namelijk om het waarborgen van de rechtszekerheid. Daardoor is innoveren aan randvoorwaarden gebonden.”

Stoter beaamt dat. Ze is dan ook blij dat de Delftse proef laat zien dat je met 3D-registratie de rechtszekerheid kunt garanderen en zelfs kunt vergroten. Maar ook om een andere reden is ze tevreden: “Toen ik promoveerde was 3D-registratie technisch mogelijk, maar was er nauwelijks of geen belangstelling voor. Dat is echt aan het veranderen. Je ziet dat er nu een behoefte ontstaat, niet alleen bij het Kadaster, maar ook bij notarissen. Zo liet de notaris die bij de proef in Delft betrokken was, na afloop weten dat hij zijn werkzaamheden efficiënter had kunnen doen als hij direct over de 3D-visualisatie had kunnen beschikken.”

Roes: “De Delftse proef laat zien dat 3D-registratie kan en in complexe situaties handig is. En het zal uiteindelijk ook goedkoper zijn, omdat er minder landmeetkundig hoeft te worden ingemeten.”