Dertig procent besparing met standaardconcept

De kostprijs voor een parkeerplaats in een ondergrondse parkeergarage ligt in Nederland gemiddeld op circa 40.000 euro. Dat kan 25 tot 30% goedkoper. Strukton wil werken met een volledige DBFMO-aanpak, waarmee het gemeenten vrijblijvend een parkeeroplossing aan de hand wil doen, zonder dat daar van gemeentewege kosten mee zijn gemoeid. Monique Pluijm, voorzitter van Vexpan, het Platform Parkeren Nederland, ziet een kans voor dit soort integrale parkeerconcepten.

Het idee is dat Strukton een Ondergrondse Standaard Parkeergarage (OSP) bouwt naar het voorbeeld van een in 2011 in Harderwijk gerealiseerde parkeergarage. Het aanbod aan gemeenten omvat verder de financiering, het beheer en de exploitatie. Pensioenfondsen en beleggers zijn geïnteresseerd in financiering vanwege geringe risico’s bij deze beleggingen mede door de langlopende huurcontracten. De exploitatie zou in handen zijn van partijen als Q-Park, Interparking of een gemeentelijk parkeerbedrijf. Gemeenten wordt een ‘gratis’ oplossing voor hun parkeerproblemen in het vooruitzicht gesteld, waarbij uiteraard geldt dat marktonderzoek vooraf moet uitwijzen of de parkeergarage rendabel te exploiteren valt. Strukton ziet het concept als mogelijkheid om alsnog parkeeroplossingen te bieden voor gemeenten die zelf niet kunnen of willen investeren. Ton Bruins Slot: “Een andere motivatie voor dit concept is het feit dat het prijspeil van aanbestedingen triest laag is. Bij de Ondergrondse Standaard Parkeergarage is sprake van particuliere financiering en speelt de aanbestedingsproblematiek niet.”

Ton Bruins Slot: “Vooraf was de vraag wat een standaardconcept zou kunnen opleveren. In samenspraak met professor Hennes de Ridder van TU Delft hebben we onderzoek gedaan. We kwamen uit op een besparing van vijfentwintig tot dertig procent als gevolg van standaardisering, veel minder engineering en uitvoering met dezelfde mensen. We hebben het totale proces van ontwerp tot oplevering geoptimaliseerd, waardoor de faalkosten veel lager liggen dan gemiddeld. Op basis van het onderzoek hebben we berekend dat we een standaardparkeergarage kunnen bouwen voor circa dertig duizend euro per parkeerplaats afhankelijk van lokale omstandigheden. Van daaruit zijn we gaan denken aan een unsolicited proposal, een ongevraagd aanbod aan gemeenten op basis van een totaalconcept, inclusief beheer, financiering en exploitatie. Het feit dat geen aanbesteding nodig is en het meeste voorbereidende werk al is gedaan, betekent ook dat als er vandaag getekend wordt, de auto’s er over tweeënhalf jaar in kunnen.”

Vexpan-voorzitter Monique Pluijm maakt enkele kanttekeningen bij de korte doorlooptijd: “Wie wordt de opdrachtgever? En hoe zit het met het bestemmingsplan? Is bodemonderzoek nodig? Publieke parkeergarages zijn, vanwege de hoge investeringen en financiële risico’s in de gemeentelijke politiek altijd een heet hangijzer. De toekomst zal moeten uitwijzen of het ambtelijk apparaat van de politiek de ruimte krijgt om deze geschetste snelle procedure daadwerkelijk te volgen.”

Regiegemeenten

Monique Pluijm ziet echter wel degelijk kansen: “We zien in de breedte dat gemeenten zich heroriënteren op hun rol. Aan opdrachtgeverszijde valt dan de term ‘regiegemeente’. Men concentreert zich op wat echt corebusiness is en kijkt wat men aan de markt kan overlaten. Aan de marktzijde vertaalt zich dat naar het aanbieden van parkeerconcepten. Gemeenten hebben in dit soort constructies bij voorkeur met een contractpartner te maken hebben en niet met een consortium van bouwer, beheerder en financier, met wie steeds weer afzonderlijke afspraken moeten worden gemaakt.”

Ton Bruins Slot over de positie van gemeenten: “Amsterdam heeft jaarlijks tweehonderd miljoen euro inkomsten uit parkeren. Met een uurtarief van vier tot zes euro is investeren in parkeren al snel rendabel. Maar voor heel veel andere gemeenten is dat lastiger. De risico’s zijn groot en de voorbeelden van gemeenten die op reeds gebouwde parkeergarages moeten afboeken, maken het niet makkelijker. Maar diezelfde gemeenten willen wel het blik van de straat. In gemeenten met vijfenzeventig duizend of meer inwoners geldt over het algemeen dat zij het parkeren in het centrum het liefst ondergronds realiseren. In dergelijke stadscentra heb je ook de meeste kans dat je een ondergrondse parkeergarage rendabel kunt exploiteren. Maar ook dan geldt dat het met een tailormade oplossing te prijzig wordt. Gemeenten worstelen met het financiële risico, zeker nu de financiële armslag van gemeenten kleiner wordt.”

Het concept

De OSP is gebaseerd op een ontwerp voor de gemeente Harderwijk. Ton Bruins Slot: “In Harderwijk hebben we op basis van design en construct een parkeergarage gebouwd voor circa 37.000 euro per parkeerplaats. Met vierendertig vierkante meter per parkeerplaats is het een ruime en lichte parkeergarage, overzichtelijk en kolomvrij. Het is een concept dat goed inpasbaar is in een gebouwde omgeving. Met diepwanden hebben we trillingvrij een cilinder met een doorsnede van zevenenvijftig meter in de grond gebracht, waarbinnen de zeslaags parkeergarage is gerealiseerd. De OSP is op deze aanpak gebaseerd.”

“Voor gemeenten zitten er in het aanbod wat opties. De diameter staat vast. Dieper kan wel. En het glazen dak van Harderwijk kan ook een gesloten dak zijn. Dan kunnen de trappenhuizen naar binnen verhuizen en komen er per parkeerlaag acht extra plaatsen beschikbaar. Verder kunnen gemeenten het dak van de garage nog bebouwen of opnieuw inrichten. In feite is de parkeergarage een enorme heipaal met een diameter van zevenenvijftig meter. Als je de kolommen zwaar genoeg maakt, kun je daar de Dom van Utrecht opzetten. Gemeenten kunnen dus bovengronds verder.”

Oplossing

Of met de standaardparkeergarage de oplossing voor de toekomst is geboren, valt volgens de Vexpan-voorzitter nog te bezien. Pluijm: “Er is sprake van een golfbeweging. De ontwikkeling die we nu in Nederland zien, deed zich een aantal jaren geleden ook voor in Frankrijk. Daar zien we nu dat bouwers toch weer uit de exploitatie stappen, omdat ze tot de constatering komen dat beheer en exploitatie toch echt wat anders is. Bouwers hebben een horizon van enkele jaren, terwijl je het bij beheer en exploitatie al snel over dertig jaar hebt. Dan gaat het niet alleen om anders denken, maar heb je het ook over een andere cultuur. Kortom, wij staan in Nederland in mijn beleving aan het begin van een golf, waarbij het er na de eerste piek best weer eens anders zou kunnen gaan uitzien.”

Ton Bruins Slot ziet dat probleem binnen de door Strukton gekozen aanpak niet: “Voor financiering en exploitatie werken we samen met andere partijen. Het onderhoud past bij Strukton Worksphere. Daar zijn ze gewend mee te doen in projecten met risicodragend onderhoud. Bij Strukton Civiel zijn wij ontwerpers en bouwers. Daar zijn we goed in. Ook hier geldt dus: schoenmaker, blijf bij je leest.”

Op zoek naar de beste invulling

Advies- en ingenieursbureau Oranjewoud (zusterbedrijf van Strukton, red.) scant Nederland, op zoek naar bestaande of aanstaande parkeerproblemen. Dat heeft al tot beloftevolle contacten geleid, maar nog niet tot een concrete opdracht. Ton Bruins Slot: “We zullen moeten afwachten of gemeenten er klaar voor zijn. Ik hoop dat we er toch wel een stuk of tien op deze manier kunnen gaan bouwen in Nederland.”

Monique Pluijm deelt dat optimisme niet direct: “Ondergronds bouwen zal ingewikkelder en meer taylor-made worden naarmate we meer in de centrale binnensteden komen. Daar is al veel ondergrondse infrastructuur aanwezig en gelden veel ruimtelijke beperkingen door bestaande bebouwing. Ik merk in de praktijk dat partijen nog erg zoekende zijn naar de beste invulling. De intentie om met een standaardconcept te werken, is er wel, maar gaandeweg worden van de kant van de bouwers en exploitanten dan toch vaak meer zekerheden gevraagd. Men belandt in de oude valkuil van risico’s afdekken. Het is voor opdrachtgever en opdrachtnemer zoeken naar de grens waarbij je elkaar geen vrijheden ontneemt. Maar dat is wel wennen. Omdat je ondergrondse parkeergarages nooit in een weiland bouwt, maar altijd met een omgeving te maken hebt, zal er sprake zijn van maatwerk, een onrendabele top en dus van afstemming. Dat betekent dat je aan het begin van een traject de contouren moet schetsen en met elkaar in gesprek moet over de beste oplossing. Dat zou overigens de opstap kunnen zijn naar mooie, betere en beter exploiteerbare parkeervoorzieningen.”

“Vaak zijn gemeenten vooral druk met het programma dat op of naast een parkeergarage moet komen. De parkeergarage is nog te vaak een sluitstuk. Dat levert per definitie niet de optimale oplossing. Men vergeet dat de parkeergarage vaak de eerste en de laatste indruk is van een bezoeker. Vanuit die gedachte moet je vertrekken, en de conceptuele benadering biedt daarvoor mogelijkheden.”