Om in de binnenstad voldoende parkeergelegenheid te creëren zonder dat dit ten koste gaat van de leefbaarheid van het centrum, heeft de gemeente Harderwijk een nieuwe parkeergarage laten bouwen aan de Houtwal.

De garage is rond, heeft een diameter van 60 meter en biedt plaats aan 450 voertuigen. In het midden heeft hij een groot glazen dak, dat ervoor zorgt dat tot onderin – ruim 21 meter beneden het maaiveld – daglicht valt. De parkeerlagen hebben de vorm van een spiraal en liggen rond de lichtschacht die een doorsnede heeft van 12 meter. Op weg naar beneden komen bezoekers nergens een pilaar tegen. Voor het verlaten van de garage is een aparte rijbaan gemaakt rond de lichtschacht, die automobilisten zonder obstakels naar de uitgang voert.

Diepwanden

De garage is aanbesteed als design-and-constructcontract, en ontworpen en gebouwd door bouwcombinatie Houtwal. Voor de bouw zijn diepwanden gemaakt tot een diepte van 24,5 meter, waarbij elk paneel ongeveer 8 meter breed is en 1,2 meter dik. Een rubberen slab tussen de diepwanden zorgt voor een goede waterdichte afsluiting.

Nadat de ring van diepwanden gereed was, is het grootste deel van de grond hydraulisch ontgraven om overlast voor de omgeving door vrachtwagens te voorkomen. Het natte zand is opgezogen en via een persleiding naar een depot verpompt. De leidingen hiervoor zijn tijdelijk in het gemeentelijke riool aangebracht.

Tijdens graafwerkzaamheden zijn resten van een oude stadspoort ontdekt. Deze zijn gerestaureerd en staan tentoongesteld op de onderste verdieping van de parkeergarage.

Onderwaterbeton

De onderste vloer van de garage bestaat uit onderwaterbeton. Om opdrijven van deze vloer te voorkomen zijn ruim 400 GEWI-ankers aangebracht met een lengte van 34 meter. De paalpunten van deze ankers zitten 53 meter onder het maaiveld.

Voorafgaand aan het storten van het onderwaterbeton is een wapeningslaag van een meter dik aangebracht, die ervoor zorgt dat de vloer niet opbolt. Na uitharding van het onderwaterbeton bleek de aansluiting tussen de vloer en wanden nog niet volledig waterdicht. Daarom hebben duikers gaten door het beton geboord en met injectielansen een expanderende tweecomponentenhars geïnjecteerd tussen de vloer en de wanden. Toen de lekkage was verholpen, heeft de bouwcombinatie het water uit de bouwput gepompt en is begonnen met de afbouw.

Eerst is bovenop het onderwaterbeton een constructieve vloer gemaakt van 75 centimeter dik. Vervolgens zijn de middenkoker en de trappenhuizen gebouwd. Vanuit de trappenhuizen zijn de kolommen gesteld waarop de prefab betonnen parkeerdekken steunen. Het betreft acht betonnen kolommen voor de middenring en zestien voor de buitenring. Het niet-glazen deel van het dak bestaat uit ruim vijftig betonnen dakliggers met een gewicht van elk zestien ton. Het dak is voorzien van gras en het glas is beloopbaar om het gebied een parkachtige uitstraling te geven.

Sprinkler-installatie

De parkeergarage is voorzien van energiezuinige, dimbare led-verlichting. In totaal gaat het om 650 led-armaturen die vier standen hebben: 30, 25, 20 en 15 Watt. Verder is de garage uitgerust met een sprinklerinstallatie. Bij brand gaan de sprinklers nabij het vuur direct sproeien, zodat een brand geen kans heeft zich verder te ontwikkelen. Daardoor blijft de temperatuur bij een brand laag en blijft de bouwkundige constructie gespaard. Een ventilatiesysteem zorgt voor de afvoer van rook.

Het kan verkeren. De decennialang verguisde A4 door Midden-Delfland blijkt een grote impuls voor Schiedam. In het kader van het akkoord over de Integrale Ontwikkeling Delft-Schiedam (IODS) bleek dubbelgebruik van het dak van de tunnel in de A4 de opmaat naar een kwaliteitssprong. Het project ‘Schiedam in Beweging’ leidde tot een positief domino-effect. Geconfronteerd met het onvermijdelijke koos Schiedam voor een vlucht naar voren.

Sport bleek het sleutelwoord. Vanuit de wens Schiedam duurzamer en de Schiedammers gezonder te maken, ontstond het project Schiedam in Beweging, dat het sport- en woonklimaat in Schiedam moet verbeteren. Sportvoorzieningen op het dak van de Ketheltunnel maken elders in de stad ruimte vrij voor nieuwe duurzame woningen. Zo kunnen er diverse gemeentelijke beleidsdoelen worden gerealiseerd. Van bevordering van vitale sportclubs en groene kwaliteit in de stad, tot meer gevarieerde woonmilieus en mogelijkheden voor sociale stijging. “De maatschappelijke baten waren veel hoger dan we vooraf wisten”, concludeert Lydia Buist, projectdirecteur Schiedam in Beweging.

De kaart hierboven laat zien dat de effecten van Schiedam in Beweging veel verder reiken dan de directe omgeving van de tunnel. Het tunneldak is over een lengte van twee kilometer beschikbaar voor sport, recreatie en groen. Aan weerszijden van de tunnel zijn betonnen luifels gerealiseerd waarmee het beschikbare oppervlak boven de tunnel met 17.000 vierkante meter is vergroot voor realisatie van sportvelden. Sportpark Willem-Alexander omvat naast velden voor verschillende sporten een sportverzamelgebouw voor sportverenigingen. Diverse sportverenigingen verhuisden van andere locaties naar het sportpark boven de A4. Elders in de stad wordt als onderdeel van het totaalproject geïnvesteerd in verbetering van bestaande sportaccommodaties. Verder komt er ruimte vrij voor twee woningbouwprojecten: Kethel met circa 100 woningen en Park Harga met circa 160 woningen.

Vliegwiel voor verbetering

De geschiedenis van de A4 is bekend. Na een decennialange discussie werd tussen Delft en het Kethelplein bij Schiedam van 2011 tot 2015 het ontbrekende deel van de A4 aangelegd, met daarin de Ketheltunnel, een landtunnel op de grens van de gemeenten Schiedam en Vlaardingen. In 2010 werd besloten tot een heel nieuw recreatie-, sport- en natuurgebied rond de A4. “Dat plan bleek het vliegwiel voor verbeteringen in andere delen van de stad”, constateert Jil Ligterink, directeur van VolkerWessels-onderneming VolkerInfra, dat de tunnel en het sportpark erboven aanlegde.

Om Schiedam in Beweging te laten slagen, was het noodzakelijk dat partijen die lang met elkaar overhoop hadden gelegen, zouden gaan samenwerken. Lydia Buist: “De gemeente Schiedam wilde de A4 niet. En als het dan toch door moest gaan, wilde men de weg niet zien, horen of ruiken. Toen duidelijk werd dat de weg er toch zou komen, waren er binnen de organisatie van Schiedam al wel ideeën voor de inpassing, maar het lukte niet daarover binnen de eigen organisatie of met Rijkswaterstaat in gesprek te komen. Men had over en weer geen vrienden gemaakt. In die fase hebben we stedenbouwkundige Riek Bakker ingeschakeld. Zij heeft voor ons uitonderhandeld dat er zou worden geïnvesteerd in de luifels en de 17.000 extra vierkante meters die daarmee gerealiseerd konden worden. Dat was voor ons de enige manier om de plannen voor Schiedam in Beweging economisch dicht te kunnen rekenen. Vervolgens is het gelukt om de invulling op de tunnel in te passen in de aanbesteding voor de tunnel.”

Multifunctioneel

“De aanleiding voor Schiedam in Beweging was de gewenste sociale stijging in de stad”, zegt Lydia Buist. “Het was van meet af aan het idee dat sport de aanjager zou moeten zijn. De verplaatsing van sportaccommodaties maakt dat we unieke locaties voor woningen in het middensegment beschikbaar krijgen, en dat is juist het segment dat we in Schiedam niet hebben. Met multifunctionele accommodaties, waarin we inmiddels ook een dansschool, een fysiotherapiepraktijk en kinderopvang hebben kunnen integreren, richt Schiedam zich op ondersteuning van het maatschappelijke middenveld. Bijkomend voordeel is dat twee voetbalverenigingen zijn gefuseerd tot een nieuwe vitale vereniging die er inmiddels ook al tweehonderd leden bij heeft. Verenigingen zijn gedurende het proces zelf gaan meedenken, waardoor er steeds meer mogelijk werd. Daarnaast hebben we een aardige stapeling van andere baten kunnen realiseren, zoals waterberging onder de sportvelden en elektriciteitsopwekking door middel van zonnepanelen. En het gaat verder. Stages door leerlingen van de mbo-opleiding Urban design tijdens het totstandkomingsproces leiden nu weer tot nieuwe stageplaatsen bij de partijen die op het dakpark actief zijn. We zien dus ook dat er nieuwe baten ontstaan doordat mensen bij elkaar zijn gebracht. Op dat vlak liggen er nog veel meer kansen.”

Ondanks het succesverhaal dat zich nu aftekent, was Schiedam in Beweging zeker geen gelopen race. De gemeenteraad was huiverig voor mogelijke risico’s en wilde geen financiële onderbouwing op basis van een grondexploitatie. Een in drie fases uitgewerkte businesscase bleek sluitend en trok ook politiek Schiedam over de streep. De burgers en sportverenigingen omarmden het plan meer en meer naarmate zij via informatiebijeenkomsten en in klankbordgroepen bij de plannen werden betrokken. Achtduizend bezoekers bij de opening van het dakpark op de tunnel onderstreepten het gevoel dat de keuze van Schiedam om van de nood een deugd te maken, goed is uitgepakt.

De ballenvangers rond het veld zijn ontworpen door MoederscheimMoonen Architects. De schermen bevatten 1,6 miljoen gekleurde pixels en houden niet alleen de ballen tegen, maar reduceren ook de invloed van wind.
>> Lees meer

Samenwerking

De aanleg van het dakpark werd geïntegreerd in de aanbesteding voor de tunnel. Vanwege de risico’s was het nodig dat het dakpark door dezelfde aannemer zou worden uitgevoerd. Het sportpark werd door VolkerInfra samen met Van Kessel Sport en Cultuurtechniek, ook een VolkerWessels-onderneming, aangelegd. Er werd gestart op basis van een plaatjesboek. Jil Ligterink: “Deze aanpak bevorderde de samenwerking. Met geven en nemen zijn we er in de uitvoering onderling steeds goed uitgekomen. Met de aanleg van de A4 hebben we een verkeerstechnisch probleem op kunnen lossen, en met de inpassing van de tunnel is Schiedam er beter op geworden. De combinatie van tunnel en sportaccommodaties is uniek. Daarmee was het voor ons een bijzonder project. We hebben laten zien wat we kunnen, en we konden onze kennis inbrengen en meehelpen het project haalbaar te maken. De belangrijkste les is dat goede afstemming goud waard is. We hebben samen met de opdrachtgever de risico’s kunnen verminderen door continu in gesprek te blijven. Zo hebben we misverstanden voorkomen en kon ieder zijn verantwoordelijkheid nemen.”

Lydia Buist: “Het unieke was dat eerst de onderhandelingen hebben plaatsgevonden en dat we met het resultaat daarvan naar de gemeenteraad zijn gegaan. In het voorstel hebben we de belangenafwegingen laten zien. De gemeenteraad vond dat prettig. Het is een manier van werken die alleen kan slagen als je al je wensen op tafel legt en heel transparant bent. Kortom, betrouwbaar naar elkaar. Dan kom je tot echt samenspel. Voorwaarde is wel dat als je een opgave als deze wilt verbinden aan andere zaken in de stad, je goed op de hoogte moet zijn van alles wat er speelt. Dat heb je echt nodig om alle kansen te benutten. Dat is hier gelukt. We hebben het geheel bovendien grotendeels binnen het budget kunnen realiseren. We hadden op het totaalbudget alleen een overschrijding doordat we een ontsluitingsweg alsnog wilden laten asfalteren.” Jil Ligterink: “Het succes van een project als dit begint met breed kijken. Zorg er als opdrachtgever voor dat je een regisseur hebt die creatief kan verbinden. Als je een weg als een weg ziet, en een sportpark als een sportpark, kom je er niet.”

Gebiedsontwikkeling kan slimmer. Voorzieningen als mantelbuizen en kabels-en-leidingentunnels kunnen voorkomen dat de straat geregeld open moet, maar toch worden ze niet en masse aangelegd. Een belangrijke oorzaak lijkt een gebrek aan inzicht en balans tussen betalen en genieten: degene die moet investeren, krijgt er te weinig voor terug. Een COB/SKB-consortium probeerde de kosten en dekking van kosten inzichtelijk te krijgen.

Eind april 2013 werd de ontwerp-Rijksstructuurvisie Amsterdam-Almere- Markermeer aangeboden aan de Tweede Kamer. Hierin staat: ‘Het Rijk kiest in deze structuurvisie voor een organische ontwikkeling met een gefaseerde aanpak. Dit betekent dat er geen vaststaand eindbeeld of vaste einddatum voor de ontwikkeling wordt vastgelegd, maar dat op adaptieve wijze, stap na stap, naar het toekomstperspectief wordt toegewerkt. De marktvraag naar woningen en bedrijfslocaties is sturend.’ De vraag hoe zal worden omgegaan met de ondergrond, bijvoorbeeld voor het aanleggen van kabels en leidingen, komt niet ter sprake. Terwijl nutsvoorzieningen toch cruciaal zijn om te kunnen wonen, werken en recreëren.

“Dit voorbeeld staat niet op zichzelf. Bij het (her)inrichten van een gebied is het vaker de vraag of er een optimaal resultaat wordt behaald; misschien is er voor alle betrokken partijen meer winst te behalen als we slimmer zouden omgaan met de kosten. Niet alleen wat betreft financiële opbrengst, maar ook aan winst in comfort”, aldus Richard van Ravesteijn, coördinator Kabels en leidingen bij het COB. In 2010 is daarom een consortium van COB-partijen met deze probleemstelling aan de slag gegaan. Het doel was om inzicht te verschaffen in de kosten die gemoeid zijn met investeringen in energie- en nutsinfrastructuur in relatie met gebieds- en gebouwontwikkeling, inclusief een voldoende inzicht in de dekking van de kosten. Van Ravesteijn: “Dit inzicht is noodzakelijk om maatschappelijke optimalisatie bij gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.”

Onbekend maakt onbemind

Uit het onderzoek blijkt dat er grofweg drie partijen betrokken zijn bij gebiedsontwikkeling: de gebiedsontwikkelaar (vaak de gemeente), de netbeheerder en de vastgoedontwikkelaar. In praktijk hebben deze partijen echter verschillende belangen en eigen verdien- en exploitatiemodellen, wat het lastig maakt om gezamenlijke oplossingen en investeringen te realiseren.

Voor het verwezenlijken van initiatieven als bundeling van kabels en leidingen moet de gemeente nu vaak het voortouw nemen, zowel in organisatie als financiering. De complexe situatie heeft ook tot gevolg dat het moeilijk is om inzicht te krijgen in de kosten en dekking van kosten. Om deze reden is er in het onderzoek uiteindelijk alleen naar de kwalitatieve kant van het vraagstuk gekeken.

Er zijn vijf projecten onderzocht waarbij de exploitatie van ondergrondse infrastructuur voor uitdagingen zorgde. “De centrale vraag lijkt te zijn: is bundeling goedkoper of duurder in dichtbebouwd gebied?”, vertelt Van Ravesteijn. “De nabijheid van consumenten kan een voordeel zijn voor conventionele aanleg van kabels en leidingen; mogelijk dat netbeheerders daarom terughoudend zijn met het investeren in hoogwaardige oplossingen. Het is de vraag of netbeheerders zich bewust zijn van de kosten van graven in de grond, eventuele graafschade en de extra kosten die daarmee gepaard gaan.”

Gemeenten en ingenieurs beoordelen bundeling in dichtbebouwde gebieden juist als gunstiger dan conventionele aanleg. Dit met name vanwege de grote hoeveelheid kabels en leidingen en de ordening die met bundeling in de ondergrond tot stand wordt gebracht. Een betere documentatie van gebiedsspecifieke informatie door de netbeheerder kan leiden tot een verhoogd bewustzijn van de kosten, waardoor het draagvlak voor hoogwaardige oplossingen voor kabels en leidingen (zoals bundeling) zal toenemen.

Oplossingen

Bij de onderzochte praktijkprojecten werd op verschillende manieren gezocht naar samenwerking. Zo is voor het project Nieuw Den Haag een convenant opgesteld, voor de Boulevard Scheveningen een intentieverklaring tot graafrust en voor de ILT Mahlerlaan een gebruikersovereenkomst. De manier waarop afspraken worden gemaakt, hangt samen met de verschillen tussen gemeenten ten aanzien van het beleid voor kabels en leidingen (verordening, precarioregeling en nadeelcompensatie). “Door het maken van afspraken komen de verschillende maatschappelijke belangen van gemeenten en netbeheerders samen (bijvoorbeeld: overlast omgeving en leveringszekerheid). Dit draagt bij aan een betere balans tussen betalen en genieten”, aldus Van Ravesteijn.

Aanzet

De uitkomsten van het onderzoek worden in juni 2013 gepresenteerd in het rapport Verdienstelijke netwerken. Van Ravesteijn licht toe: “De rapportage richt zich met name op de beleidsmakers en economen vanuit overheid, netbeheerders en vastgoedontwikkelaars. Zij krijgen hiermee beter zicht op de omgeving waarin kabel- en leidingvraagstukken zich afspelen. Daarnaast hopen we dat het rapport zal aanzetten tot nadenken en discussie, zodat het mogelijk wordt alsnog een kwantitatief onderzoek uit te voeren. Daarmee kunnen we echt stappen zetten richting maatschappelijke optimaliteit bij de aanleg van kabels en leidingen bij gebiedsontwikkeling.”

Herontwikkelingsgebied De Nieuwe Stad in Amersfoort beschikt over een eigen ondergronds warmtenet. De vijfentachtig gebruikers van de terreinen en opstallen van de voormalige Prodentfabriek vormen samen een zo veel mogelijk zelfvoorzienende micro-stad, waarvan een eigen biomassacentrale deel uitmaakt. Ontwikkelend belegger Schipper Bosch beheert het ruim twee hectare grote gebied vanuit een overkoepelende duurzaamheidsvisie.

In drie jaar tijd is de Prodentfabriek getransformeerd tot een nieuw stadsdeel met ruimte om te werken, leren en verblijven; een levendige plek met festivals, een poppodium, een restaurant, gedeelde moestuinbakken en een sterke lokale gemeenschap. De bewoners vormen een mix van grote en kleine bedrijven, afkomstig uit verschillende sectoren, variërend van zakelijke dienstverlening en onderwijs tot horeca en cultuur. De huurprijzen zijn marktconform. De brede mix van activiteiten en het streven om fossiele energiebronnen geheel uit het gebied te bannen, hebben een sterke aantrekkingskracht. Terwijl elders in de stad kantoren en bedrijfspanden leegstaan, geldt voor De Nieuwe Stad een wachtlijst.Uitgangspunt is dat de kwaliteit van het gebied blijft groeien. Dat betekent dat de waarde die een gebied heeft voor de gebruikers, blijft toenemen. Energieneutraliteit met behulp van een ringleiding waar verschillende energiebronnen op aangesloten kunnen worden, speelt daarin een belangrijke rol.

Autonome infrastructuur

Edwin Dalenoord, duurzaamheidsexpert bij Schipper Bosch: “In De Nieuwe Stad zijn we eigenaar van de volledige infrastructuur, inclusief elektriciteit, water, warmte en koeling. Uitgangspunt is dat we het gebruik van fossiele brandstof willen uitbannen. We hebben allerlei alternatieven onderzocht. We hebben bijvoorbeeld gekeken naar biogasvergisting en rioolwarmte, maar voor effectieve toepassing daarvan zijn er te weinig mensen in De Nieuwe Stad. Inmiddels zijn we erachter gekomen dat vlak naast ons terrein een groot hoofdriool loopt, en onderzoeken we de mogelijkheden om daaruit warmte te winnen. In de zomer gebruiken we het net voor koeling, die we onttrekken aan de leidingen voor grondwaterzuivering.”

“Het is enorm verleidelijk om af te wachten en degenen te volgen die het goed doen. Maar dat is niet hoe wij in elkaar steken.”

Bart Schoonderbeek, algemeen directeur van Schipper Bosch, vult aan: “We hebben ook onderzocht of we gebruik konden maken van geothermie op twee kilometer diepte. Dat bleek niet haalbaar, maar ik geloof er heilig in. Als we een paar miljoen over hadden gehad, zouden we het zeker hebben gedaan vanuit de overtuiging dat voldoende mensen zouden aanhaken. Het warmtenet gevoed door een biomassacentrale bleek de beste oplossing, vergde minder kapitaal en is flexibeler. We kunnen vanuit de huidige praktijk veel gemakkelijker aansluiten op nieuwe energieconcepten. Zo kijken we ook naar het gebruik van zonneboilers. Op gebouwniveau krijg je dat niet rond, maar op gebiedsniveau red je het wel. Het is enorm verleidelijk om af te wachten en degenen te volgen die het goed doen. Dan verdien je het meest. Maar dat is niet hoe wij in elkaar steken. Wachten heeft geen zin, je moet het gewoon doen.”

Duurzaam warmtenet

Het warmtenet is aangelegd met behulp van gestuurde boringen. Elk gebouw is met een sub-leiding aangesloten op het centrale circuit. Op het hele terrein zijn langs de gevels leidingstraten vrijgehouden, zodat noodzakelijk graafwerk bij uitbreiding en onderhoud effectief, met zo min mogelijk hinder kan plaatsvinden. De brandstof voor de biomassacentrale wordt nu nog ingekocht. Edwin Dalenoord: “Ons eerste doel was de centrale operationeel te maken. We zijn nu aan het onderzoeken hoe we in dat proces nog verder kunnen verduurzamen, bijvoorbeeld door gebruik te maken van groen- en houtafval van de gemeente, hoveniersbedrijven en aannemers. Dat levert maximaal tweehonderd ton op, terwijl we duizend ton nodig hebben. We schalen dus langzaam op. We hebben ervoor gekozen om een biomassaketel te kopen en gewoon te beginnen, en kiezen daarmee dus ook bewust voor een leerproces.”

Permanente tijdelijkheid

De Nieuwe Stad is in alles een lerend project, waarbij aansturing plaatsvindt op basis van de ontwikkelingen van vandaag. De achterliggende droom, gebaseerd op herontwikkeling vanuit de menselijke maat en duurzaamheid, is rotsvast verankerd in de organisatie, maar de weg ernaartoe wordt bepaald door ontwikkelingen en ervaringen. Bart Schoonderbeek: “Het gaat niet om stenen. Dat is dood materiaal. Een gebied als dit is een levend organisme. We hebben De Nieuwe Stad ontwikkeld vanuit hoe we zelf in een stad willen wonen. We denken niet vanuit stenen, maar vanuit mensen. We willen dromen verbinden. We willen mensen in staat stellen hun eigen omgeving mede vorm te geven. Daarvoor moeten gebieden autonoom en begrijpbaar zijn.”

De keuze van Schipper Bosch betekent een bewuste keuze voor vallen en opstaan, maar geeft tegelijkertijd een enorme dynamiek. Bart Schoonderbeek noemt het ‘permanente tijdelijkheid’. “De gewenste kwaliteit is uitgangspunt. Die ambitie is ononderhandelbaar. We zijn vrij recalcitrant. Dat betekent dat we steeds een hele weg te gaan hebben om iedereen te overtuigen. Maar de permanente tijdelijkheid stelt ons in staat om dagelijks bij te sturen. Dat is van enorme meerwaarde.”